任意売却をお勧めする理由
・住宅ローンの返済が苦しい
・住宅ローンを滞納してしまった
・督促状が来た
・担保不動産競売開始決定通知書が届いた
あなたのご状況はいかがでしょうか。
上記のような場合、何も手を打たないでいると粛々と競売の手続きが進んでいきます。
このままでは競売になってしまう…
（そもそも競売になるとどうなってしまうの？）
一度「任意売却とは」「競売とは」を考えてみましょう。
任意売却には競売よりも有利な点が多くあります。（というより競売のメリットというのがほとんどありません）
任意売却をお勧めする理由として、切っても切れない競売との関係をまずはおさらいしておきましょう。
任意売却と競売の比較
売却価格 (任意売却：市場の9割程度 競売：市場の7割程度）
任意売却の場合には一般の市場での売却になりますので、概ね市場価格で売却されます。また取引は通常の不動産取引になりますので、不動産業者が物件を調査・説明・契約の締結を行います。
但し、競売の開札までに売却しないといけませんので、物件にもよりますが通常の価格より10％程度安く売りだす必要があります。
競売の場合には、売却基準価格が定められ（市場価格の4-50％程度）実際の落札価格も70％前後になります。競売の価格はオークション形式で決まりますが、
・実際に中を見ることが出来ない
・競売に積極的な金融機関でないと融資が下りにくい
・占有者との立退き交渉等、トラブルになる可能性もある
・自己責任の要素が大きく、宅建業法の適用がない 等
上記のような理由から、競落人にとってリスクがありその分市場価格よりも安い価格に落ち着くことになります。
残債務（任意売却：圧縮可・残債に関して交渉の余地有り 競売：圧縮可・残債に関して債権者の裁量
任意売却にしても競売にしても、不動産売却後に残債務がある状態でローンの支払いが終了するという事はありません。
残債務に関しては、債権者が引き続き請求することになります。
（残債務が残るのなら、任意売却も競売も変わらないのでは？）
このようなご質問を多く頂きますが、任意売却と競売ではその後に関して大きく変わってきます。
任意売却では市場価格に近い金額で売却できる為、競売よりも残債務を減らすことが可能だと上述しましたが、
それ以上のメリットもあります。
それは、残債務に関して支払方法や金額面を柔軟に交渉しやすいことです。
競売により不動産が売却された場合、債権者の立場からすると「何もしようとしなかった債務者」という目で見られます。そのような場合、債権者側と交渉が行われることがなく競売終了後も継続して督促・請求が続きます。「何が何でもお金はしっかり払ってくださいね」といったスタンスで債権者は督促を続けます。
反対に任意売却の場合には競売よりも多くの債権回収が出来るように債権者側に協力をしています。その為債権者の立場からすると印象が良くなり、残債務の交渉もやりやすくなります。任意売却により不動産を売却する方の事情（一括で払えるお金があるのならローンの支払いに困っていない、いくらなら支払いが可能なのか、手元にいくら残したいのか等）を理解してくれます。
債権者としても、無理に取り立てるのではなく「可能な範囲で継続的に支払っていける金額」を決めていきます。その金額は月に1万円、2万円といった無理なく払える金額となることが多いです。
ただし、債権者が柔軟に対応してくれると言っても誠意をもって返済を続けることを忘れないでください。
状況に変化があれば、その都度ご相談するようにしてください。
また、残債務を減額（圧縮）出来る可能性もあります。詳しい説明は
をご覧下さい。
引越し代（任意売却：交渉可能 競売：競落人の裁量）
引越し代に関しては、任意売却の場合も競売の場合も必ず貰える訳ではございません。
任意売却の際、以前は引越し費用も経費として認めてくれた債権者も多かったですが、
近年では引越し費用に関して厳しくなってきています。
ですが、債権者も全く引越し費用を出さないという訳ではありません。任意売却をする方の事情も分かっていますので、売却代金の中から引越し費用を捻出できないか交渉することは可能です。また、任意売却物件を購入する買主様からご厚意で引越し代を捻出して頂けることも多いです。買主様も購入した物件を自身で使いたい・賃貸として運用したいという目的がありますので、ご事情を理解して頂ける方も多くいらっしゃいます。
競売の場合には、債権者側が引越し費用を捻出することはありません。
むしろ競売申立にかかる費用（予納金等）を請求されることがほとんどです。
予納金は裁判所にもよりますが60-200万円と高額になってきますので、相当な費用がかかってきます。
競売の場合でも、競落人（買主様）から引越し費用を捻出してもらえる可能性はあります。それは任意売却の買主と同様に自身で使いたい・賃貸として運用したいという目的があるという理由からです。
しかし近年は法整備が進み、強制執行による立退きを申立てることが可能になりました。その為、買受人が手続きをする必要になりますが、落札後2-3ヶ月後には強制的に出て行かないといけないことになります。
その場合には当然のことながら引越し費用が捻出されることはありません。
近隣への影響（任意売却：一般の売却と変わらない為、ほとんど知られない 競売：インターネットやチラシ等により広く知られる）
任意売却の場合、近隣への影響は限定的になります。
任意売却は一般の市場で取引されますので、近隣の方は分かっても「売りに出しているのね」といった程度になります。任意売却だと分かるのも、実際に購入する当事者のみになりますので、住宅ローンの支払いが困難になってきたから売りに出しているといった事はほとんど分かりません。
その為、お子様が近くの学校に通っている、住んでいるエリアを変えたくないといったご要望も自然と受け入れることが可能になり、ご近所さんとの付き合い方も変わらず新生活へのスタートを送れるようになります。
当然他のエリアへのお引越しも影響はありません。
競売の場合、各裁判所のホームページや競売専門のポータルサイト等、インターネット上に広く情報が公開されます。その情報をもとに不動産業者や投資家が実際の建物を見に来て吟味し始めます。競売を取り扱う不動産業者は競売の情報を近隣住民にチラシとして配布したり、近隣に対して相場やどのような人が住んでいるのか等聞き込みをすることもあります。また、裁判所から執行官が現在価値を査定するため現況を調査し、室内や外観の写真を撮ったりもします。
そういった方の出入りがありますので、秘密裏に競売を終えるという事はほとんどなく、近隣の方にご事情を知られてしまいます。
住んでいられる期間（任意売却：引越し時期の交渉可能 競売：買受人が落札した時まで 交渉不可）
任意売却の場合、通常2,3か月程度で債権者との交渉・売買契約・建物引き渡しが完了することになります。建物引き渡しの時期に関しては、お引越し先等の事情も考慮の上、債権者・買主様との調整になります。その為、時期に関しては比較的融通が利くことになります。ただし、任意売却は競売の開始（正確には競売の開札日前日）までに完了しないといけませんので、スピードある取引が求められます。
また、任意売却をすることで自宅に住み続けられる方法もあります。親族や投資家に物件を買ってもらいそのまま賃貸物件として借りる方法です。詳しくは
→自宅を手放したくない！任意売却で住み続ける方法がある
をご覧下さい
競売の場合、買受人が建物を落札する時まで住み続けることが出来ます。つまり債権者が競売を申し立ててからおよそ6カ月間は落札までに時間がかかりますので、その間は住んでいられることになります。ただしその間も、不動産業者や投資家の方が建物を見に来たりしますので、穏やかに暮らすというのは精神的にも難しくなってくるかと思います。
まとめ：任意売却をお勧めする理由
任意売却には競売と比較して大きく分けて５つのメリットがあります。
１．売却価格 (任意売却 ＞ 競売）
２．残債務の圧縮（任意売却 ＞ 競売）残債務の支払い方法・時期に関しても交渉可能
３．引越し代（任意売却：交渉可能 競売：競落人の裁量）
４．近隣への影響（任意売却：ほとんど知られない 競売：広く知られる）
５．住んでいられる期間（任意売却：引越し時期の交渉可能 競売：買受人が落札した時まで）
◎住宅ローンのお支払にお困りの方はまずはご相談下さい◎
任意売却サポートオフィスは不動産の専門家です
任意売却の成功には早めの対応が大事になってきます
競売の開札日前日まで1ヶ月・2か月しかないでは債権者が任意売却に応じてくれないことも多いです。
住宅ローンの支払いを滞納しそう 一人で抱え込まず、まずは誰かに相談することが解決への第一歩です。
私たちは不動産の専門家としてあなたに寄り添い問題を解決します。
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